Татьяна Ваганова, юрист с 20-летним стажем, заместитель гендиректора управляющей компании с 2011 по 2018 год, рассказывает о том, кто управляет домом и как устроена система управления многоквартирными домами в России.
Кто управляет домом?
Ответ на этот вопрос, казалось бы, очевиден, но только не для большинства собственников. В современной системе жилищных отношений управление многоквартирным домом — это не столько о лампочках и подъездах, сколько о юридической ответственности, деньгах и, увы, конфликтах интересов.
Сегодня в России существуют три законодательно установленные формы управления многоквартирными домами:
- Управление управляющей организацией (УО)
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ)
- Непосредственное управление
У каждой из этих форм свои особенности, преимущества и скрытые подводные камни. Разберемся подробнее.
Управляющая организация: максимум комфорта или минимум контроля?
Наиболее распространенная форма управления. Собственники заключают договор с управляющей компанией, которая берет на себя содержание, обслуживание и управление домом.
Плюсы:
- Владельцам не нужно самостоятельно вникать в нюансы: от обслуживания лифтов до взаимодействия с ресурсоснабжающими организациями за это отвечают специалисты, обладающие соответствующей квалификацией и опытом.
- УК обязана иметь лицензию и отчитываться перед государственным жилищным надзором. При нарушениях можно обратиться в контролирующие органы от прокуратуры до ГЖИ.
Минусы:
- У жильцов зачастую нет реального влияния на тарифы и качество услуг.
- Некоторые УК фиктивны или ведут деятельность формально. Нередки случаи, когда управляющие организации работают в «одностороннем порядке», собирая деньги, но не обеспечивая должного уровня обслуживания.
ТСЖ: сам себе управляющий
Создание товарищества собственников жилья — путь тех, кто хочет полного контроля. ТСЖ позволяет жильцам самостоятельно управлять домом, принимать финансовые решения и выбирать подрядчиков.
Плюсы:
- Прозрачность расходов и возможность экономии.
- Участие в городских и федеральных программах благоустройства и капремонта.
- Гибкость в выборе приоритетов: от установки видеонаблюдения до озеленения двора.
Минусы:
- Высокая административная нагрузка: необходимы бухгалтерия, юридическое сопровождение, регулярная отчётность.
- Необходимость высокой активности собственников: без неё управление быстро деградирует.
- Высокие риски конфликтов между жильцами, особенно при нехватке компетенций у председателя.
- Непосредственное управление: «с миру по нитке»
- Такая форма допустима только для домов с числом квартир до 30. В этом случае собственники напрямую заключают договоры с подрядчиками и поставщиками ресурсов.
Плюсы:
- Минимальные расходы, поскольку нет управляющего персонала.
- Возможность полной самостоятельности и оперативного принятия решений.
Минусы:
- Вся ответственность ложится на плечи жильцов.
- Необходимы навыки ведения документации, взаимодействия с инстанциями, понимание законодательства.
- Отсутствие единого координатора часто приводит к хаосу. При аварии возмещать ущерб личному имуществу просто некому.
А что выбрать?
Выбор формы управления зависит от многих факторов: размера дома, активности жильцов, состояния имущества. Для новостроек и крупных комплексов, как правило, разумнее выбирать профессиональную УК. В домах с сильным активом жильцов эффективно работает ТСЖ. Небольшие дома могут управляться самостоятельно, конечно, при условии, что есть хотя бы один инициативный собственник с юридической и организационной грамотностью.
В своей практике юрист неоднократно сталкивалась с тем, что жильцы узнают, кто управляет их домом, только после аварии или конфликта. Это недопустимо. Осознанное участие в управлении домом — это не просто право, это обязанность собственника. От формы управления зависит не только комфорт, но и сохранность имущества. Выбирая модель, важно помнить: без участия собственников не работает ни одна система, даже самая идеальная на бумаге.
