Александр Бударагин, руководитель группы «Юристы Бударагин А. А. и партнеры», поделился важной информацией о проведении капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД). Вопросы, касающиеся обязанностей жильцов и управляющей компании, порядка проведения ремонта, а также контроля, сроков и оплаты, регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ) и другими нормативными актами.
Обязанности жильцов и управляющей компании
Собственники помещений обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с установленными законодательством нормами (ст. 169 ЖК РФ). Они также участвуют в принятии решений о проведении капитального ремонта через общее собрание собственников помещений (ОСС).
Управляющая компания (УК) несет ответственность за организацию и проведение ремонта общего имущества в МКД, если она назначена управляющей организацией по договору управления. УК обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества, организовать капитальный ремонт и контролировать качество и сроки выполнения работ подрядными организациями (п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491; ст. 182 ЖК РФ).
Частота проведения капитального ремонта
Частота капитального ремонта определяется региональной программой, утверждаемой субъектом РФ. В общем случае капитальный ремонт проводится по мере необходимости, но не реже установленного срока, предусмотренного программой (ст. 169 ЖК РФ).
Кто определяет вид работ и порядок их выполнения
Решение о проведении капитального ремонта, перечне работ, сроках и источниках финансирования принимается общим собранием собственников помещений в МКД квалифицированным большинством голосов — не менее двух третей от общего числа голосов (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Управляющая компания может инициировать проведение капитального ремонта, предложив соответствующее решение на рассмотрение ОСС, но окончательное решение принимает именно ОСС.
Сроки проведения ремонта и действия при их нарушении
Сроки капитального ремонта устанавливаются договором с подрядчиком и решением ОСС. В случае нарушения сроков подрядчик несет ответственность, а управляющая компания обязана контролировать исполнение сроков. Если УК не соблюдает установленные сроки, собственники имеют право требовать устранения нарушений и, при необходимости, обращаться в суд для защиты своих прав (ст. 182 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества в МКД).
Обжалование работ, выполненных с нарушениями
Контроль качества и сроков капитального ремонта осуществляет региональный оператор (если фонд формируется на счете регионального оператора) или собственники помещений (если фонд формируется на специальном счете) (ст. 182 ЖК РФ). В случае выявления нарушений собственники или региональный оператор могут предъявлять претензии подрядчику и требовать устранения недостатков в разумный срок за счет подрядчика. При отсутствии добровольного устранения нарушений собственники могут обращаться в суд с иском о возмещении ущерба и устранении недостатков (ст. 309, 310 ГК РФ, ст. 182 ЖК РФ).
Влияние собираемости взносов на проведение капитального ремонта
Проведение капитального ремонта зависит от наличия средств в фонде капитального ремонта, формируемом за счет взносов собственников помещений (ст. 169, 170 ЖК РФ). Отказ в проведении капитального ремонта из-за неплатежей отдельных собственников не допускается, так как обязанность по уплате взносов является индивидуальной и не освобождает остальных собственников от проведения ремонта. Однако недостаток средств может привести к переносу сроков ремонта, если финансирование оказывается недостаточным (ст. 170 ЖК РФ).
Резюме:
- Жильцы обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт и участвовать в принятии решений о ремонте.
- Управляющая компания организует и контролирует проведение ремонта, несет ответственность за качество и сроки.
- Решение о виде и объеме работ принимает общее собрание собственников квалифицированным большинством.
- Сроки ремонта регулируются договором и решением ОСС; при нарушениях собственники вправе требовать устранения нарушений и обращаться в суд.
- Контроль качества осуществляет региональный оператор или собственники (в зависимости от способа формирования фонда).
- Отказ в ремонте из-за неплательщиков не допускается, но недостаток средств может повлиять на сроки.