Приобретая недвижимость на вторичном рынке, покупатель сильно рискует. Это происходит по нескольким причинам: продажа жилья под давлением мошенников и судебная практика, которая пока складывается в пользу продавцов. Кандидат юридических наук, доцент юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ Исмаил Исмаилов в беседе с «МК в Мурманске» рассказал, на что обязательно нужно обратить внимание при заключении сделки, чтобы не попасть в трудную жизненную ситуацию.
Обязательный шаг перед покупкой вторичного жилья — заказ полной расширенной выписки из ЕГРН. Перед заключением сделки необходимо проанализировать предыдущие цепочки переходов прав на объект.
«Возможными факторами риска являются цепочки с несколькими последовательными сделками по объекту в течение коротких периодов времени, произведенные приватизационные процедуры (могли, например, быть не учтены права несовершеннолетнего лица), а также переходы объекта по наследству, так как при наследовании могли быть не учтены права некоторых наследников, которые смогут о них заявить», — указал Исмаилов.
В последнее время участились случаи продажи квартир под давлением или влиянием мошенников. Чаще всего продавцом в таких историях выступает пожилой гражданин. По словам эксперта, полностью обезопасить себя от последствий оспаривания таких сделок невозможно. Но существуют меры предосторожности:
-
психиатрическая экспертиза или приглашение психиатра на сделку;
-
видеозапись проведения сделки с небольшим интервьюированием продавца;
- проверка некоторых фактов, включая наличие у продавца другого жилья, причины продажи и осведомленность о сделке родственников.
Дополнительным фактором риска всегда являются сделки, совершаемые представителем собственника по доверенности, они требуют обязательной проверки через реестр нотариальных действий. Это в дальнейшем может стать аргументом в судебном разбирательстве.
Некоторые данные об объекте также требуют внимания: в первую очередь, это задолженности по услугам ЖКХ и взносам на капитальный ремонт, а также неузаконенные перепланировочные решения. В договоре целесообразно зафиксировать обязанность продавца погасить долги по жилищно-коммунальным услугам до перехода прав.
Особого внимания требуют сделки с квартирами, оформленными в долевую собственность. Ключевыми рисками тут могут быть нарушения права преимущественной покупки доли, которое предоставлено другим дольщикам, отсутствие или подделка согласия одного из собственников на продажу, а также вопросы определения и разграничения долей в таком объекте.
«В таких сделках необходимо проявить должную осмотрительность и терпение: получить письменные нотариальные согласия всех продавцов, направить подробное уведомление с указанием всех условий о продаже дольщикам и выждать 1 месяц, пока они будут иметь возможность воспользоваться правом преимущественной покупки», — объяснил кандидат юридических наук.
Еще большего внимания требуют сделки с несовершеннолетними собственниками или дольщиками. Для таких сделок требуется согласие органов опеки и попечительства. Они не должны ухудшать жилищные условия и права несовершеннолетнего, а лица старше 14 лет должны предоставить свое письменное согласие и согласие родителей на совершение сделки.
В разрешении органов опеки на сделку указываются конкретные условия для продавца по выделению доли для ребенка в новом жилье. Нарушение таких требований может повлечь и недействительность сделки по продаже объекта с его возвратом предыдущему собственнику и сложностями по истребованию потраченных денег.
«Желательно в договоре купли-продажи продублировать обязательства продавца по обеспечению жилищных прав ребенка, а также запросить у продавца предварительный договор на приобретение нового жилья — его можно будет также приложить к договору купли-продажи», — рассказал Исмаилов.
Одним из действенных способов упрощения и придания большей надежности сделке является использование надежных расчетов. Например, аккредитивы позволят предоставить доступ к деньгам только после государственной регистрации перехода прав в ЕГРН.
«Многие банки предлагают комплексные услуги по проведению безопасной сделки с недвижимостью, предполагающие как дополнительные механизмы обеспечения сохранности денег до завершения процедуры, так и делегирование банку комплексного сопровождения сделки, включая проверку объекта, составление договора, государственную регистрацию и даже гарантии при судебном оспаривании сделки», — заключил эксперт.
