Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам — ситуация не самая простая, но вполне разрешимая. Разумный покупатель всегда проверит наличие долгов перед заключением сделки, и их наличие может отпугнуть многих потенциальных клиентов.
Евгения Боднар, юрист по банкротству компании «Финансово-правовой альянс», специально для «МК в Мурманске» рассказала: если подойти к вопросу грамотно, можно найти покупателя, готового приобрести жилье с долгами, при условии урегулирования этого вопроса.
Как правило, порядок погашения долга включается непосредственно в договор купли-продажи. Рассмотрим наиболее распространенные варианты:
- Покупатель погашает долги, продавец снижает цену. Это самый безопасный вариант для покупателя. Он самостоятельно оплачивает все долги, а продавец, в свою очередь, снижает стоимость квартиры на сумму погашенных долгов. Главное — четко определить перечень долгов (ЖКУ, электроэнергия, вода, капитальный ремонт и т. д.) и их точный размер. В этом случае минимизируется риск появления «неожиданных» задолженностей. Если долг уже взыскан через суд, то на квартиру может быть наложено обременение, что приостановит процесс перерегистрации права собственности. Важно помнить, что покупатель становится собственником только после внесения записи в ЕГРН.
- Продавец обязуется погасить долги в определенный срок. Этот вариант более рискован для покупателя, так как он полагается на добросовестность продавца. Необходимо четко оговорить сроки и порядок погашения долга.
- Покупатель дает аванс, из которого продавец гасит долг. Этот вариант также несет определенные риски для покупателя. Важно убедиться, что продавец действительно погасит долг, и получить подтверждение оплаты. Как подчеркивает эксперт, в практике был случай, когда покупатель внес аванс, а продавец исчез, не оплатив долг и не продав квартиру. В этом случае покупателю пришлось обращаться в суд для возврата неосновательного обогащения.
Ключевые моменты, которые нужно учитывать при любом варианте:
- Фиксируйте договоренности письменно. Все договоренности о порядке погашения долга должны быть четко прописаны в договоре купли-продажи. Укажите, кто гасит долг, в какие сроки, какую именно сумму, кому и какой шаг следует за предыдущим.
- Максимальная конкретика. Чем более конкретно прописаны все условия, тем меньше вероятность возникновения споров и разногласий в дальнейшем.
- Не надейтесь на «честное слово». Даже если вы доверяете продавцу, лучше подстраховаться и зафиксировать все договоренности в письменной форме.
Покупка квартиры с банкротных торгов:
При покупке квартиры с банкротных торгов нужно быть готовым к тому, что это проблемный актив. Несмотря на то, что долги, списанные в процедуре банкротства, не должны быть взысканы с нового собственника, управляющие компании, не всегда разбирающиеся в тонкостях законодательства, могут попытаться это сделать. В этом случае необходимо обратиться к юристу для защиты своих прав.
